房東租金收入與房客房租扣除怎麼報稅？43% 費用率與 18 萬元扣除說明
分別說明房東的租賃所得申報（43% 標準費用率或實際費用、押金利息）與房客的房屋租金支出特別扣除條件，並比較兩者如何交叉比對。
租屋的稅務有兩個角色：房東要把租金收入申報為租賃所得（沒有提示費用證明時，可以用 43% 作為必要損耗及費用，只有 57% 計入所得）；房客若符合條件，則可以列報房屋租金支出特別扣除額，每申報戶上限 180,000 元。兩邊的資料會被稽徵機關交叉比對，所以任何一方漏報或誤報，都可能被發現。這篇文章分別說明房東與房客的做法、範例與常見錯誤。
一、房東：租賃所得怎麼申報
租賃所得的範圍
把房屋、土地出租所取得的租金收入，屬於租賃所得，需要併入綜合所得總額申報。租金收入以「收到的年度」為準，也包含租賃契約約定由承租人負擔、或代為支付的各項費用，要視約定而定。
兩種計算方式
- 標準費用率：不提示實際費用證明時，依財政部公告的標準，房屋出租的必要損耗及費用常見為租金收入的 43%，所以計入所得的金額是租金收入的 57%。這個方式簡單，不需要保存修繕、折舊等憑證。
- 實際費用：如果你有出租房屋的實際支出，例如修繕費、折舊、房屋貸款利息（出租部分）、地價稅與房屋稅等，並備齊憑證，可以選擇按實際費用計算。但是要注意，實際費用的認列要有憑證與合理性，若費用明顯超過標準費用率，稽徵機關會要求提示證明。
兩種方式擇一，哪種划算要看你的實際費用占比。若實際費用不到租金的 43%，用標準費用率對你比較有利；若超過，選擇實際費用較佳，但要準備好證明。
範例：標準費用率（示例數字）
某房東全年租金收入 240,000 元（每月 20,000 元），採標準費用率 43%。計入所得 = 240,000 × (1 − 43%) = 136,800 元。若邊際稅率 12%，增加的稅約 16,416 元。若邊際稅率為 5%，則約 6,840 元。
押金與其他租金性質的收入
租賃的押金，若超過一定月數的租金，其超過的部分依規定可能需要按一定利率擬制利息收入，並計入租賃所得。這類規定的細節與利率請以財政部規定為準。另外，如果租賃契約約定房客代付水電、管理費而由房東負擔的，要按約定與實際情形分別處理。
租賃所得的特別規定
政府為鼓勵房屋出租給符合規定的租客，針對特定的「公益出租人」以及租賃住宅服務業者，有稅務優惠的規定，包含一定額度內的租金收入免稅等。是否適用、額度與條件，請以租賃住宅市場發展及管理條例與財政部公告為準，不要自行推定。
二、房客：房屋租金支出特別扣除
適用條件
租屋自住的納稅人，符合下列條件時，可以列報房屋租金支出特別扣除額，每申報戶上限 180,000 元：
- 租賃的房屋供自住使用，非營業或辦公之用。
- 納稅人、配偶與受扶養親屬在該租賃地區沒有自有的房屋。
- 沒有同時列報購屋借款利息的扣除。
- 有租賃契約，並保存租金支付的證明。
範例（示例數字）
某單身房客每月租金 15,000 元，全年 180,000 元，剛好等於上限。若他的邊際稅率為 12%，約可省稅 180,000 × 12% = 21,600 元。若全年租金只有 120,000 元，則只能列 120,000 元，省稅 14,400 元。
要準備的文件
租賃契約（有載明租賃標的、期間、租金、自住用途）、房東資料、全年租金的轉帳明細或收據。現金付款而沒有收據是最容易被剔除的情形，建議一律用轉帳或取得收據。
三、房東與房客的交叉比對
稽徵機關會把房客申報的租金扣除、與房東申報的租賃所得進行比對。如果房客申報了租金扣除，但是對應的房東沒有申報租金收入，就會被發現。這對房東來說是一個提醒：租金收入應該依法申報，不能期待租客不報扣除就不會被發現。對房客而言，要留意房東是否願意配合開立收據、或同意租約資料被使用。有些房客擔心房東因此漲租，這是現實存在的考量，但也不能因此就誤報或虛報。
常見錯誤
- 房東沒有申報租金收入：以為金額小或現金收取就不用報。
- 房東誤用實際費用但沒有憑證：被通知補件時無法提供。
- 房客同時列報租金扣除與購屋借款利息：二者互斥。
- 房客租屋但名下在同一地區有自有房屋：不符合條件。
- 租賃契約沒有載明自住用途，或租金沒有轉帳紀錄：證明力不足。
- 把轉租的租金當作房租扣除：轉租人若同時有租金收入，要另外處理。
與其他扣除項目的關係
房屋租金支出特別扣除額是特別扣除額的一種，不需要採列舉扣除，與標準扣除額可以同時使用。它與購屋借款利息只能擇一。若你是房客且名下有貸款的房屋，要先確認是否符合「無自有房屋」的條件。更多特別扣除額的整理，見特別扣除額一覽。
房東的其他稅務考量
出租房屋除了所得稅，還涉及房屋稅、地價稅的稅率適用（例如自住與出租的稅率不同）、以及營業稅等議題，部分出租情形（例如出租店面、商業使用）另有營業稅規定。這些都超出本文範圍，建議向地方稅務局與國稅局詢問。
一個房東與房客的雙方情境（示例）
為了讓兩邊的關係更清楚，用一組示例說明。阿成是房東，名下一戶套房出租給小芸，每月租金 18,000 元，全年 216,000 元。阿成沒有提示實際費用的憑證，採標準費用率 43%，所以計入租賃所得的金額為 216,000 × 57% = 123,120 元。阿成的邊際稅率為 12%，這筆租金帶來的稅負約 14,774 元。
小芸是單身上班族，名下在該縣市沒有房屋，租屋自住，有租賃契約與每月轉帳紀錄。全年租金 216,000 元，但特別扣除額上限是 180,000 元，所以她能列報 180,000 元。小芸的邊際稅率為 5%，省稅約 9,000 元。
在這個例子中，小芸的 180,000 元扣除額，在稽徵機關的系統中會與阿成申報的租金收入對照。如果阿成沒有申報，系統就會出現不一致。這提醒我們：租屋稅務是雙方的事，房東依法申報、房客依法列報，才不會有問題。
房東要不要選擇用實際費用？
這是許多房東會問的問題。簡單的判斷方式是比較「實際可認列的費用占租金的比例」與 43%。實際費用常見的項目包括：房屋折舊（依房屋的成本與耐用年數）、修繕費、房屋稅與地價稅、出租部分的貸款利息、管理費與仲介費等。若這些費用加起來超過租金的 43%，用實際費用較有利；否則用標準費用率比較省事。
例如全年租金 240,000 元，標準費用率可扣 103,200 元。若你實際的折舊、修繕、稅費與利息合計為 150,000 元，且有完整憑證，用實際費用可以多扣約 46,800 元。但是別忘了，選擇實際費用就要承擔憑證保存的責任，若被查核而無法提供，會被剔除並補稅。這也是為什麼，對費用不高、不想麻煩的房東，標準費用率是比較穩妥的做法。
房客常見的疑問
租屋是由公司代付或有租屋補助，還能列扣除嗎？如果租金由公司負擔，你並沒有實際支出，就不能列報。若是公司發給租屋津貼，由你自己付租金，津貼要視為薪資所得的一部分，而你的租金支出仍可列報（若符合其他條件）。
與室友分攤租金，可以全額列報嗎？租賃契約的承租人與實際付款人要一致。若契約由其中一位承租人簽署並付款，其他室友付給他的錢，在稅法上要看契約與付款關係認定，建議向國稅局確認。
租屋期間不到一整年怎麼辦？只能列報該年度實際支付的租金，例如年中才搬進去，就只能列報搬進去之後的租金。
什麼時候該找專業人士
若你名下有多戶房屋出租、金額較大，或涉及轉租、包租代管、公益出租人優惠等，建議諮詢會計師或向國稅局洽詢。房客若對自己是否符合無自有房屋條件有疑問，也建議先向國稅局確認。
常見問題
房東可以選擇每年換一種費用計算方式嗎？
一般來說，每年申報時可以依當年度的情形選擇，但要符合規定並備妥證明。實際要求請向國稅局確認。
租金用現金付，還可以列扣除嗎？
理論上有收據仍可作為證明，但現金付款而沒有收據，證明力很弱，容易被剔除。建議一律用轉帳或取得收據。
房客沒有取得房東的同意，還能列報嗎？
房客列報主要依據租賃契約與租金支付證明，不一定需要房東另外同意，但房東的租賃所得申報與房客的資料會被比對。細節請向國稅局確認。
